珠海松绑限购三亚有望10月放开

王露 　　9月26日晚间，珠海市住房和城乡规划建设局在官方网站宣布，调整房地产市场“双限令”，印发《进一步加强我市住房保障和供应体系建设的意见》。在珠海中心城区购买144平方米以上户型及在新城新区购买商品房不需要再提供社保或纳税证明，并放宽对外地人在珠海购买商品住房的房贷限制。这次调整是珠海自2011年11月限购令实施以来首次松绑。

根据《意见》，自印发日起，为了进一步优化户型、优化住房发展空间布局、控制居住人口密度，在中心城区（香洲、吉大、拱北、新香洲、前山）购买144平方米以上（含144平方米）的商品住房不再需要提供社保或纳税证明。为鼓励和引导居民到新城新区安居，新城新区（横琴、南湾、唐家湾、西部地区）范围内，购买商品房不再需要提供社保或纳税证明。

此外，为更好吸引各类人才，提供安居乐业的生活环境，在珠海市投资创业、工作就业的非本市户籍居民，符合珠海市人才目录的，可以凭投资创业、工作就业等相关凭证，在中心城区购买1套商品房。

据了解，珠海自2011年11月1日实行限购限价政策，对新增住宅项目实行限价，最高价格不超过11285元/平方米，同时在主城区（香洲区）范围内实行限购，户籍居民家庭和可提供一年以上完税证明或社保证明的非户籍居民家庭，在香洲区只能新购一套住房成为全国首个楼市“双限”的城市。

珠海政府此次不仅放松了限购，还表示要放松限贷。《意见》提出，放宽对在珠海投资创业、工作就业的非户籍购房人在珠海新购买商品住房的房贷限制；改进房地产价格管理体制机制，通过市场决定价格；进一步规范房地产开发建设、经营行为和房地产市场秩序；引导居民合理自住的理性消费。

而据融360最新监测数据显示，珠海中行、农行的房贷方面还没有收到调整的通知，执行利率还没有调整，信贷员说要看十一之后有没有新通知。目前珠海中行新房首套房利率上浮5%，二套上浮10%，二手房首套上浮10%，二套上浮15%。珠海农行的房贷利率为首套房上浮5%，根据楼盘情况做相应浮动。

此前，融360从楼市库存量、成交量、房贷利率等方面预测珠海限购取消势在必行，将会局部放开限购，在时间点上基本一致。另外，融360也曾准确预测到南京将是坚守七城中首个取消限购的城市。至此，全国目前仅有北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市还未取消限购。

在余下的限购城市中，谁会成为下一个放松限购的城市？融360分析认为，北京上海广州深圳四大一线城市年底放开几无可能，但广州、上海有望出现局部调整，对当前限购政策进行优化，广州可能成为年后首个放开限购的一线城市。而三亚年内放开限购的可能性非常大，将坚守至10月旺季、蓄势而发。

北京：将限购进行到底

若论坚持限购不动摇的决心，融360认为，北京于情于理都当属第一。

于情，北京作为首都，限购之于北京已经不仅仅是一个楼市的经济政策，同时也包含政治层面的意义。

如果北京松绑限购，全国的投资性需求都将涌向北京，需求激增将引导房价快速上涨。当前，限购对北京房价的抑制作用无疑是显著的。与此同时，政府已经在采取各种措施限制人口增长，限购一旦松动，想要达成限制人口的目标将再添难度。

于理，北京目前的楼市现状还没有糟糕到需要通过取消限购来救市的地步。

虽然当前北京新房、二手房价格纷纷下跌，但是总体上，大幅度降价的楼盘数量较少，大部分楼盘只是优惠促销，并未实质性的大幅度降价。换句话说，在今年大部分土地收益已收入囊中，相对全国其他城市，地价水平亦基本高位维持的背景下，即使房价再跌一些也是可以承受的。

此外，直接影响成交量的房贷利率目前也呈现下降的趋势。优惠利率增多、放款时间加快，这些因素将对成交量的回升起到明显的推动作用，8月北京成交量反弹就是最好的例证。

上海：部分地区、部分类型有望放松

相比于北京一再表态将继续严格执行限购政策，作为中国楼市风向标之一的上海却曾多次出现取消限购的乌龙事件。空穴来风，未必无因，传闻或许是政府的一种试探，这令上海楼市在政策层面上有些难以捉摸。

2014上半年上海商品住宅市场成交量约为390.50万平方米，环比2013下半年下降42.90%，成交均价为每平方米2.6万元，环比2013下半年上升5.20%，占市场供应主导的刚需产品成交量跌幅最为明显。上海想要坚守限购，需要有市场数据作为支撑，而在各项数据均不乐观的情况下，坚持限购难免有些底气不足。

日前，上海静安、长宁两区房产交易税政策微调，以降低购房者交易成本，可见上海已经开始在税收政策进行微调。此外，融360监测数据发现，上海房贷市场是四大一线城市中最宽松的，并出现8折超低优惠利率，可见无论是政府还是市场，对救市较为急切。融360认为，未来上海或将局部取消和松绑楼市限购，如放开非普通住房的限购，或者放开金山等外环地区的限购。 但要全面放开，仍有待等待，预计年内无望。

广州：有望成首个放开限购的一线城市

北上广深中最有条件放开限购的当属广州，其实，从今年5月开始，广州已悄悄进行多项“微调”措施进行低调救市，包括对限价、限售、限签进行了执行层面的放松。融360认为，广州放松限购条件已成熟，年底有局部调整的可能，但全面开放的可能性很小。

广佛同城，楼市一脉相连，佛山放开限购为广州局部放开限购创造了有利条件。同时，从市场调研反馈信息来看，放宽限购后佛山的南海片区一、二手成交量都有明显上涨，而南海片区广佛交界处的楼盘一直以来目标顾客都是广州客，这无疑给广州本就低迷的楼市不少压力。

在库存上，截至8月底，广州住宅可售量为917万平方米，和去年同期相比增加86%。特别是南沙，库存全市第一，40个月的存销比属高风险区间。可见，广州只要不松绑限购，“楼不好卖”的现象将越来越严重，消化周期也将随之升高。

此外，广州楼市成交低迷已经持续半年时间，今年上半年一手房成交量创10年来最低位，甚至低于金融危机爆发的2008年。7月成交大跌30%，8月首周楼市小回温之后，随后一手住宅成交量仍出现大幅下滑。

深圳：年内放开限购几无可能

8月初，“深圳将取消限购”传闻不断爆出，深圳规土委第一时间出来辟谣，并表示深圳市仍按照国家分类调控的要求，严格执行住房限购政策。融360分析认为，深圳年内放开限购几无可能。

第一，土地财政对地方政府财政影响最大。而土地财政依赖度越大的城市，其放松限购政策的可能性就越大。深圳去年土地出让收入415亿，占地方公共财政收入不到24%。相比国内其它动辄依赖度超过—半的城市来说，深圳这个数据并不高。

第二，深圳楼市库存量压力相对较小。截至8月底，深圳住宅可售量为533万平方米，同比增长25%，存量和增幅皆属一线城市最低。

第三，深圳目前住房自有率近30%，而广州高达90%，北京上海达70%。深圳的刚性需求是全国最强烈的，且未来需求量仍很大。一旦放开限购，大量刚需将涌入市场，进一步推升房价。

第四，2013年深圳房价收入比（房子总价除以家庭年均收入）以17.2倍高居全国首位，远远高出公认的8倍合理区间。也就是说，深圳一个双在岗职工家庭，不吃不喝要17.2年才能买到一套房。无论是中央还是深圳地方政府都难容忍其房价继续上涨。

所以，从各方面来看，深圳是最没有动力去取消限购的。

三亚：坚守至10月旺季 蓄势而发

海南省统计局发布数据显示，2014年上半年，三亚房屋销售面积44.50万平方米，同比减少39.4%，三亚目前的库存量约160万平方米，85%以上的商品房销给岛外购房者。取消限购旨在去库存，三亚政府早已认识到商品房库存量过高，市场销售压力过大，故在4月1日颁布了停建80平以下中小户型的政策。

三亚的房地产业主打旅游地产，而岛外人士热衷于低总价的中小户型商品房。由于“限建令”出台，三亚楼市的购房门槛将提至总价近200万元，更多的购房者将被挡在门外，导致整体成交量还将进一步下滑。对于即将再次进入旺季的三亚楼市，进入旺季上岛的游客增加势必拉动成交量，但是，在经济大环境趋冷的情况下，即使房地产预期上扬，在海南以价换量应该仍将是大势所趋。

但是，三亚限购政策基本上只适用于河西、河东区的普通公寓项目，受限购影响的项目只有39个，约占市场热盘30%。这也意味着三亚即使放开限购，很可能也不会对楼市有达到预期的刺激效果。按照以往规律，目前正是楼市淡季中的低潮期，发力走量还得等到10月份以后，如果在淡季贸然放开限购，很可能起不到刺激效果，如果持续低靡，市场观望情绪无疑更加严重，将造成三亚楼市市场预期进一步被看空。

融360认为，三亚楼市作为纯粹的旅游地产，没有刚需的属性，市场面向全国，反而受到经济大环境的影响较深。三亚最好能选择在楼市旺季到来之际，取消限购、限建等政策，以起到“风借火势，火借风威”的效果，营造良好的楼市氛围，刺激楼市。

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